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房屋产权继承登记如何办理

近日，王女士询问：自己的姑姑在生前立下遗嘱，将其名下的房产指定由自己继承，现姑姑去世了，该如何将房屋的产权过户登记在自己的名下，在办理转移登记时需不需要缴纳相应的税费。 为此，记者走访了南京市房产交易登记中心，经工作人

　　近日，王女士询问：自己的姑姑在生前立下遗嘱，将其名下的房产指定由自己继承，现姑姑去世了，该如何将房屋的产权过户登记在自己的名下，在办理转移登记时需不需要缴纳相应的税费。

　　为此，记者走访了南京市房产交易登记中心，经工作人员介绍：国家继承法中，明确了继承分为法定继承和遗嘱继承两种形式。被继承人去世后，未立有遗嘱的，按照法定继承办理。。

　　立有遗嘱的，按遗嘱继承办理。遗嘱继承人只能是法定继承人范围以内的人;遗嘱中指定由国家、集体或者法定继承人以外的公民接受遗产的，称为遗赠，承受遗产的人称为遗嘱的受赠人。根据国家继承法的相关规定，在被继承人去世之后，继承人按下列情况办理房屋产权转移登记。

　　一是法定继承，在被继承人尚未留有遗嘱的情况之下，由被继承人的法定继承人前往公证处办理房屋继承权公证，由继承人携带继承公证文书、房屋权属证书及当事人身份证件办理房屋产权登记手续。办理此类继承转移登记的，只需缴纳房产登记费用，无需缴纳契税。

　　二是遗嘱继承，遗嘱继承人需持遗嘱公证书、遗嘱人死亡证明至公证处办理继承权公证手续，由公证部门对被继承人所立遗嘱的真实性与合法性进行审查，认定该遗嘱真实有效后，公证处出具继承权公证文书。继承人携带遗嘱公证书、继承权公证书、房屋权属证书及当事人身份证件办理房屋产权登记手续。

　　在此类继承登记中，遗嘱人指定的继承人如属法定继承人之列的，只需缴纳房产登记费用，无需缴纳契税;若属法定继承人之外，属遗赠性质的，受赠人除缴纳房产登记费用以外，需缴纳受赠房屋市场价值4%的契税。

　　由此可见，上述案例中的王女士，虽持有遗嘱公证书，但必须在前往公证处办理遗嘱生效的继承权公证之后，方可办理房产继承过户手续，又因其不属被继承人法定继承人之列，固除缴纳房产登记费用以外，需缴纳受赠房屋市场价值4%的契税。

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1960年，王先生与金女士结婚，婚后育有一子，取名王杰。1973年，金女士不幸去世。1974年，王先生与胡女士结婚。婚后，王先生即搬入由胡女士作为承租人的，位于本市市中心的一套约六十平米的公房内居住，其户口亦迁入该公房。之后不久，王先生与胡女士育一

　　1960年，王先生与金女士结婚，婚后育有一子，取名王杰。1973年，金女士不幸去世。1974年，王先生与胡女士结婚。婚后，王先生即搬入由胡女士作为承租人的，位于本市市中心的一套约六十平米的公房内居住，其户口亦迁入该公房。之后不久，王先生与胡女士育一女，取名王萍，户口报在该公房内。而王杰则一直与奶奶在农村共同生活。1995年5月，王先生一家以一万多元的价格将康定路公房买下，产权人登记为王先生。2003年6月，王先生不幸病故，生前未立遗嘱。2010年10月，王杰以胡女士和王萍为被告，向法院起诉，要求确认其拥有该房屋中1/6的产权，该部分房产价值暂计为人民币30万元。理由为：该房屋是王先生与胡女士的婚内共有财产。王先生去世后，1/2房屋产权属于遗产，这份遗产应由自己、胡女士和王萍共同继承，故自己理应拥有该房产1/6的产权份额。

　　收到诉状和法院诉前调解通知书后，胡女士和王萍从感情上无法接受王杰的观点，因为该房产的来源具有特殊的历史，其是胡女士外祖父早先留下的一处私房经置换而来的，因此从内心上讲胡女士认为这是自己陪嫁的财产。而且，王先生生前疾病缠身，胡女士为此苦苦照顾了十多年，在经济上和感情上都几乎倾尽所有。

　　在该房屋中，仅有1/3房屋产权属于王先生的遗产，即使先撇开胡女士尽了主要抚养义务这一事实不谈，按照均等原则分配遗产，王杰也仅能拥有该房屋1/9的产权份额。

　　该房屋原先是公房，王先生是在1995年的时候将其购下的。也就是说，王先生当时是按照上海市政府1994年发布的《关于出售公有住房的暂行办法》及《关于出售公有住房的实施细则》购买的房屋。根据;94方案;的相关规定，公房内承租和同住人都可按成本价购买公房，在有多人的情况下，需协商确定购房人。这一规定限制了购房人的权利，使得房产证上只能填写一个人的名字。由于这一饱受诟病的规定曾引致纠纷无数，1996年上海市高级人民法院发布了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》，该《意见》指出：按;94方案;购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人等主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

　　本案中，王先生按照;94方案;购买房屋时，胡女士和王萍的户口在该房屋内，属于该房屋的同住人。据此，该房屋应被认为由王先生、胡女士和王萍共有，而王先生仅占该房屋的1/3产权。王先生去世后，该1/3房屋产权属于遗产由三个继承人共同继承，故王杰只能主张继承该房屋1/9的产权。

　　在售后公房继承中，继承人应当注意房产当初是否按照;94方案;购买。如是，则需要对当时同住人的共有权益进行认可，并以此为基础确定和分割遗产。

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